jeudi 23 juin 2011

Quand on vous dit que la démographie allemande est une plaie !

C'est vrai quoi    Qu'est ce que c'est que ce pays qui refuse de servir les intérêts de la rente et des goinfres du papy boom   

Une des composantes de la recette à la compétitivité allemande que constitue son immobilier abondant et peu cher, et donc un poids de la rente fortement diminué :
   une démographie en baisse,
   un taux de propriétaires très faible,
   une construction de logements abondante...

De plus, autre effet primordial, c'est que si les actifs n'épargnent pas dans du parpaing sur évalué, et que les déficits publics disparaissent, ils vont être obligés de financer les entreprises, et donc de faire de la vraie croissance par habitant et non de la rente...

Sinon, nous en France, on continue de chanter les louanges de notre démographie de pays du tiers monde, tout en rationnant le logement en parrallèle, histoire d'organiser le transfert massif des revenus des jeunes travailleurs aux clientèles de vieux rentiers parasitaires...

On n'est pas prêt de la revoir la compétitivité française...

La comparaison se fait ici avec les anglais, mais c'est exactement la même chose pour la France...

How Germany Achieved Stable and Affordable Housing
naked capitalism, 23/06/2011 (traduire en Français texte en anglais )
→ lien
I’ve long been interested in the German approach to housing, since it has two noteworthy features: very high rates of rentals and reasonable costs. This post from MacroBusiness provides a short but very instructive overview.

First, real house price growth:

Second, consider the rate of population growth in both countries:

Finally, consider home ownership rates in the two countries:

Housing supply

Germany has some distinct features that enables it to provide a plentiful supply of housing in response to increasing demand.

First and foremost, the German constitution contains an explicit ‘righ-to-build’ clause. According to The Policy Exchange:

…this “means that everyone is entitled to a permission to build on his or her property as long as there is no explicit legal rule against it.

…if the proposed building fits into the plan, permission has to be granted and if the local authorities deny it then a court will enforce it…


Although there is very close control of what can be built on any site, provided it meets the requirements of the master plan, a developer just can get on and build new housing without seeking development permission.

Most importantly, the local governments that control the planning process have a direct financial incentive to provide land for housing, since they receive grants based on the number of inhabitants. Therefore, encouraging development is an important way for local politicians to increase their budgets.

Now compare the liberal German system to the centrally planned approach in the UK, which has for decades explicitly constrained the supply of land for development.

First, UK cities are surrounded by strict ‘greenbelts’ (similar to urban growth boundaries), which prevent development past a certain point. These greenbelts have significantly restricted the availability of land for development, helping to push up prices.

Second, and related to above, the overriding planning objective in the UK has been ‘urban containment and ‘densification’. There is now a target that 60% of all land for housing should be brownfield land – i.e. land which has already been developed for some other purpose – which necessarily means the restriction of land supply and higher land prices.

Third, any change from the status quo – such as a change in land use from rural to urban, housing to office, or an increase in housing size – requires planning permission.

Finally, the UK operates a centralised fiscal system, whereby local authorities – which are the primary decision makers on development and have statutory obligations to provide services for new houses – receive very little revenue from increased population and housing. As such, these local authorities tend to oppose development.

L'Allemagne a la politique exactement inverse de la politique anglaise et française. Pas de rationnement du foncier pour faire grimper les patrimoines des déjà propriétaires. Les collectivités locales sont incitées à construire vu qu'elles palpent du pognon en fonction du développement de la ville. Pas de système de permis de construire. Un promoteur peut toujours construire pour peu qu'il respecte un cahier des charges de la zone. Pas de rationnement du foncier au nom de l'écogogolerie...

D'ailleurs, l'étalement urbain est à ce point une catastrophe en Allemagne que désormais, la France se fait tailler des croupières par l'Allemagne sur les produits agricoles...

The EU collects data for the housing markets of its 27 member states. According to their statistics, Germany’s rate of dwellings completions per 1,000 inhabitants was consistently higher than the UK’s. In some years the difference was only 10 per cent, in others more than 110 per cent.

The Cologne Institute for Economic Research calculated that last year there were 50 newly developed hectares of land per 100,000 population in Germany but only 15 hectares in the UK.

Rental system

The German rental system is another key factor contributing to the stability and affordability of the housing market. While the majority of rental dwellings in Germany are private, rents are regulated and prices are prevented from increasing sharply. Tenants also have security of tenure as long as they pay the rent and behave well, except on the rare occassion when a member of the landlord’s family needs the accomodation or when the building is going to be replaced.

Further, because renting is the dominant housing choice in Germany, the political system is highly sensitive to tenants’ rights and perecived threats to the status quo typically receives prominant media attention and political responses.

Availability of credit

Mortgage finance in Germany is also conservative relative to most economies that have experienced housing bubbles. According to RICS:

…credit availability is more strictly rationed in Germany compared with the pre-financial crisis experience in many other countries. For example, there is conservative loan appraisal, no sub-prime segment and thorough vetting of loan applicant details.

Moreover, base loan-to-value ratios (LVRs) from mortgage banks (the main provider of home loans) are capped at 60%, although other unsecured loans are often added into loan packages (at higher interest rates), which tends to increase the overal LVRs.
40% d'apport obligatoire !

Unlike Germany, the UK housing market is essentially a bubble factory. Wheras Germany’s highly responsive supply ensures that extra demand manifests itself in rising new home construction rather than increased prices, the opposite is the case under the UK’s restrictive land-use policies.

The UK’s deregulated rental market and lack of tenure has also ensured that renting is a second rate option, thereby encouraging residents to strive (and borrow big) for owner occupancy. And of course the UK’s lax financial system has been only too happy to oblige, providing households with no deposit mortgages during the boom followed by rationed credit during the bust.

When all these factors are combined, is there any wonder why Germany’s home prices have remained stable and affordable, and free of the speculative behaviour, ’panic buying’ , and price volatility inherent in the UK system?

Au passage, alors que nos escronomistes français officiels ne manquent jamais de chanter les louanges de notre démographie de pays pauvre, et du ponzi démographique, les effets positifs d'une baisse de la population sont évidents...
   Le travail se fait plus rare et vaut plus cher (notamment les boulots ingrats), pas de chômage.
   Pas de bulle immobilière et donc pas de rente et de transfert de richesse des travailleurs aux improductifs.
   On investit dans la jeunesse. On est incités à ne laisser personne de côté.
   Pas de rente facile, couplée à un 0 déficit : obligation d’investir l’épargne dans la croissance par habitant et non la rente et la croissance des habitants
   Restauration de la méritocratie et des incitatifs
   Les jeunes savent qu’ils se feront par eux mêmes, et que la richesse ne tombera pas toute cuite, juste à traire leurs propres enfants.
   La rente est castrée par la simple loi de l’offre et de la demande!
   Immobilier peu cher, rente castrée => compétitivité. Le commerce extérieur se porte très bien.

Cette histoire de signe de déclin d'une société que serait la baisse de sa population est une connerie sans nom. C'était valable quand la fécondité était une donnée. Le nombre d'enfants par femme étant donné, si la population venait à baisser, c'était le signe que l'organisation sociale, les contraintes extérieures, la productivité, ne permettaient plus de nourir la même population qu'avant... Mais ça c'était le monde d'avant... Depuis 50 ans, la fécondité n'est plus une donnée, c'est un choix. L'humanité a trouvé son propre régulateur malthusien.

Et comme déjà expliqué, la hausse de la population ne fait qu'augmenter toujours plus la rente, par augmentation mécanique des patrimoines des vieux, par simple augmentation de la rareté de ces derniers, sans rien faire. Ça crée de la demande facile pour les entreprises, et donc des profits pour les actionnaires. Bref, ça fait de la croissance des habitants et non de la croissance par habitant. Et la richesse produite apr le travail est transférée massivement des travailleurs aux propriétaires du capital. Les jeunes, eux, sont juste toujours plus serrés...

Non mais sérieusement ? En quoi est-ce un progrès d'être juste toujours plus nombreux, toujours plus serrés ? J'aimerais quon me l'explique...

Le seul avantage du ponzi démographique, ce sont les économies d’échelle. Avec la mutualisation de tous les coûts de R&D, de création, d’administration, d’informatique. Typiquement, si la France doit payer pour un service météo, le coût de ce service par habitant sera d’autant plus faible que les habitants seront nombreux. Mais ce n’est pas en faisant augmenter la population française qu’on fera des économies de ce genre. On a beaucoup plus à gagner à faire un service météo unique européen. Idem pour l’administration. Pourquoi ne pas commencer par un état civil européen avec id unique par européen, entièrement informatisé, et qui servirait de base à une informatisation commune de l’administration européenne ? Alors qu'avec la croissance de la population française, le coût de sa météo diminue de 1% par an (youpiiii!), vous feriez un service commun entre France et Allemagne, et c'est 30% d'un coup que vous économisez. Au niveau européen, c'est facilement 75% d'un coup... On fait ce genre d’économies désormais avec la mondialisation, alors que l’amortissement du salaire du designer d’Ikea se fait sur des millions de gens, tant à Singapour, qu’à Seattle, qu’à Hambourg…

Les vrais pays riches de demain seront ceux qui accepteront de laisser baisser leur population et expliqueront aux plus anciens qu'ils doivent retoucher le sol ! Combien de temps avant que les escronomistes comprennent qu'un signe de bonne santé d'une économie sera la baisse de sa population ?

Et encore là, je ne vous parle même pas de l'augmentation de la rente de patrimoine par habitant au fur et à mesure que la population baisse (pour la France, en termes de rentes de patrimoine, on peut compter l'agriculture, le tourisme, l’hydroélectricité...)

Via cet outil de l'INED, voici la forme asymptotique une pyramide des âges à 2,1 de fécondité :


Et une à 1,9 de fécondité :


Le ratio actif/inactif n'est pas très différent. On a juste dans un cas plus de vieux que de jeunes... Mais pour peu que les vieux rentiers retouchent le sol, ça ne pose aucun problème...

Mais bon, en France, où on "investit" deux fois plus dans nos vieux rentiers que dans nos jeunes, le calcul est vite fait...

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