vendredi 6 août 2010

Immobilier : études de cas et scénarios possibles

Alors que le gouvernement essaie par tous les moyens de relancer la bulle de crédit et le Ponzi (avec ses dernières mesures de PTZ notamment), pour empêcher la déflation et tenter de prolonger au maximum l'esclavage des jeunes, histoire de bien remettre tout ça dans son contexte, j'ai fait plusieurs études de cas à partir de scénarios différents.

J'ai utilisé pour cela mon fichier QuandAcheter.xls qui permet de faire des simulations.

Ce fichier vous calcule (avec pas mal de simplifications), en prenant en compte quelques paramètres simples sur votre situation personnelle, et des scénarios d'évolution sur les taux/prix de l'immobilier/capacité d'épargne, le patrimoine que vous aurez en 2030 selon l'année à laquelle vous achetez.

Au niveau des scénarios, je me suis contenté de ne faire jouer que deux des trois paramètres : à savoir les taux et le prix de l'immobilier, car après plusieurs essais, j'ai vu que l'évolution de la capacité d'épargne ne changeait pas fondamentalement la forme de la courbe.

Ainsi, voici les différents scénarios retenus :
  pour les taux : soit hausse (avec un mouvement inverse au mouvement de bull market des obligations vu depuis les années 80), soit stabilité (déflation à la japonaise). Je n'ai pas envisagé de baisse vu qu'on est déjà quasiment à 0...
  pour les prix : un peu dans tous les sens. Le scénario de baisse est d'ailleurs vraiment plutôt gentil...



Pour les situations personnelles, j'ai renseigné 4 cas :
  le cas de petits jeunes au SMIC, sans épargne, à la campagne ou en banlieue éloignée d'une ville de province,
  mon cas perso de nano-cadre en centre ville de Bordeaux
  le cas d'un jeune cadre en location à Paris
  le cas d'un tout en cash

Les paramètres se comprennent comme ci pour ceux qui souhaiteraient jouer aussi avec le fichier :
  épargne totale : le montant de votre épargne aujourd'hui,
  diff taux dette/taux épargne : il s'agit de l'écart de taux entre le taux auquel la banque vous prête et la rémunération que vous arrivez à obtenir sur votre épargne (2% est une bonne valeur pour un péquin lambda. Un bon investisseur pourra mettre 1%, 0% voire -1%...)
  prix bien immo : le prix du bien immo que vous souhaiteriez acheter (le prix aujourd'hui)
  épargne/an : combien vous épargnez par an
  taux : le taux auquel la banque vous prête aujourd'hui (assurance incluse)
  loyer réel : le loyer mensuel charges comprises du bien que vous voulez acheter moins (les impôts fonciers + l'entretien + charges). C'est le loyer réel que vous payez. Car même en étant propriétaire, vous paierez toujours (les impôts fonciers + l'entretien + charges) de loyer.

Pour chacun de ces scénarios, voici les résultats :


(cliquez dessus pour agrandir en plein écran)

Devant chacun des scénarios, j'ai mis une probabilité. Avec pour l'essentiel, quelques grands cas :
  Déflation par la dette à la 1929 : remboursement de la dette, déflation violente, l'argent se fait rare.
  Déflation à la japonaise : remboursement de la dette, contré par la banque centrale.
  Avec option pénurie dans ce scénario de déflation à la japonaise : la demande de logements dépasse structurellement l'offre comme à Paris ou dans le Sud Est.
  Retour de l'inflation et la bulle de crédit repart à la hausse (et il faut bien avouer qu'on a quelques signes inquiétants de frétillement de ce côté ci en Europe).

Les - rouges indiquent qu'il vaut mieux attendre. Les + verts indiquent qu'il vaut mieux se lancer. Dans les cas mitigés, j'ai privilégié l'achat de suite...

Voila, je vous laisse éplucher tout ça. Il y a beaucoup d'informations là...

Pour ma part, je reste persuadé que l'occident a désormais atteint sa debt carrying capacity et qu'il n'en peut plus de dette. Et que tellement il dégueule de la dette de partout, chaque €/$ de dette supplémentaire qu'il rajoutera désormais causera plus de un €/$ de défaut sur la dette... Et si ils arrivent à gagner encore un ou deux ans de Ponzi, ça ne sera que pour mieux se vautrer derrière...

Enfin, ne pas oublier aussi que les taux bas, on les doit en grande partie à la Chine qui nous inonde de son épargne et de ses excédents commerciaux. Et que cette dernière a de gros soucis qui se profilent à l'horizon avec sa bulle en train de péter. Et elle va surement avoir besoin de ses réserves pour sauver son système bancaire lui aussi en faillite...   

Bref, dans mon cas, je continue d'attendre. Surtout qu'hormis les deux deniers scénarios peu probables, j'ai tout intérêt à attendre.

2 commentaires:

  1. Bonjour,

    Dans la feuille de calcul, l'épargne est constante sur les 20 ans.
    En supposant:
    - revenu et coût de la vie évoluant avec l'inflation (oui bon grosse hypothèse);
    - inflation ~= taux d'intérêt-2% (moyenne "à l'oeil" du graphique 1.4 de friggit);
    on doit pouvoir estimer l'évolution de la variable "épargne/an".

    avis?

    Sinon merci pour la feuille!

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  2. On peut la faire varier selon ce qu'on pense que l'inflation et son évolution de carrière sera.

    J'ai préféré ne pas jouer sur ce paramètre (afin de ne pas trop les multiplier) car la variation de l'épargne, ne changeait pas fondamentalement la forme des courbes, mais les translataient juste plus ou moins haut...

    Sinon en effet, de la même manière que j'ai pris pour l'évolution du loyer dans le temps, l'évolution des prix immobiliers divisée par 2, on peut peut être faire ce genre d'approximations. Même si on a quand même été depuis 10 ans en taux d'intérêts réels négatifs. Et que ce n'est surement pas près de s'arranger avec leur tentative désespérée de relancer le soufflé du surendettement des gueux. Des fois qu'il y aie encore quelque chose qui ressemblerait à une classe moyenne à finir de dépouiller...

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