dimanche 28 février 2010

La crise était imprévisible (2)

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La suite de cette revue de presse. Cette fois, ce sera de la lecture. Avec des articles remontant jusqu'à 2002 :

(merci à pangloss de la bulle-immo pour une bonne part de ces références et les traductions)

In come the waves
The Economist, 16/07/2005 (en Français texte en français )
http://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027




Boum mondial de l’immobilier résidentiel.

Et les vagues viennent.

La hausse mondiale de l’immobilier est la plus grosse bulle de l’histoire. Attendez vous aux difficultés économiques quand elle va exploser.

Jamais encore les prix des logements n’ont augmenté si vite, pendant aussi longtemps et dans autant de pays. Les prix de l’immobilier ont gonflé de l’Amérique à la Grande-Bretagne et à l’Australie, de la France à l’Espagne et à la Chine. Des logements en hausse ont aidé à soutenir l’économie mondiale après l’explosion de le bulle boursière en 2000. Et si le boum immobilier s’effondrait à son tour ?

Selon les estimations de The Economist, la valeur globale de l’immobilier résidentiel des pays développés a augmenté de plus de 30 000 milliards de dollars depuis ces cinq dernières années pour atteindre les 70 000 milliards de dollars, un accroissement équivalent à 100% du PIB combiné de ces pays (note de tonio : en 2005, vous pouvez doubler le chiffre pour le haut de la bulle). Non seulement cette hausse dépasse de loin celles des précédent boums immobiliers, mais elle est aussi plus importante que la bulle boursière de la fin des années 90 (une augmentation en cinq ans représentant 80% du PIB) ou que la bulle boursière de la fin des années 20 (55% du PIB). En d’autres termes, ceci paraît bien être la plus grosse bulle de l’histoire.

Le boum global des prix immobiliers a été déterminé par deux facteurs convergents: tout d’abord, des taux d’intérêt historiquement bas ont encouragé les acheteurs à emprunter davantage ; ensuite, la chute des actions a fait perdre confiance aux ménages dans la bourse, et fait paraître ainsi plus attractive la propriété immobilière. Les prix vont-ils chuter ou simplement se stabiliser? Dans chacun des cas, quelles seront les conséquences pour les économies du monde ? Les réponses plausibles à ces questions ne sont pas rassurantes.

Déterminé par l’importance croissante pour l’économie mondiale des prix des logements, The Economist a commencé de publier un panel d’indices mondiaux en 2002. Ce panel couvre à présent 20 pays et utilise des données en provenance des organismes de prêt, des agents immobiliers et des statistiques nationales. Notre toute dernière mise à jour trimestrielle montre que le prix des maisons continue d’augmenter de 10% et plus dans la moitié des pays. Les USA ont ainsi vu la plus forte hausse de prix l’année dernière, avec un prix moyen des logements bondissant de 12.5% dans la période d’un an qui s’achève au premier trimestre. En Californie, en Floride, au Nevada, à Hawaï, dans le Maryland et le District de Columbia (Washington), les prix se sont envolés de 20%.

En Europe, les prix, qui ont été longtemps à des hauteurs vertigineuses en Irlande et en Espagne, ont aussi décollé l’année dernière avec des niveaux de 9% et plus en France, en Italie, en Belgique, au Danemark et en Suède. Avec respectivement 15% et 15,5% de hausse, les prix immobiliers en France et en Espagne augmentent plus vite qu’aux Etats-Unis.

Certains boums immobiliers ont, en revanche, déjà faibli. En Australie, selon les chiffres officiels, le taux d’augmentation des prix immobiliers sur 12 mois, pourtant parti pratiquement de 20% à fin 2003, a ralenti brutalement à 0.4% au cours du premier trimestre de cette année. Les optimistes indécrottables appellent ceci un atterrissage en douceur, mais un autre indice, calculé par la banque Australienne du Commonwealth, et qui est fondé sur les prix au moment de l’accord plutôt qu’au règlement, montre que les prix moyens ont en réalité baissé de 7% depuis 2003. Les prix à Sydney, naguère haut lieu de la hausse, ont ainsi plongé de 16%.

Le marché immobilier britannique aussi s’est refroidi rapidement. L’indice Nationwide, que nous utilisons, a augmenté de 5.5% sur an jusqu’à mai en partant d’un niveau de 20% à juillet 2004. Cependant, une fois encore, les autres études brossent un tableau plus sombre. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) rapporte que les prix ont baissé pendant dix mois consécutifs, avec une proportion de 49% des inspecteurs indiquant des prix en baisse en mai, les chiffres les plus faibles depuis 1992 lors du précédent dégonflement immobilier en Grande-Bretagne. Le volume des ventes a ralenti d’un tiers comparé à il y a un an, car vendeurs et acheteurs ont perdu confiance dans la valeur de l’immobilier. La hausse des prix des logements a également ralenti significativement en Irlande, aux Pays-Bas et en Nouvelle-Zélande.

Depuis 1997, les prix immobiliers dans la plupart des pays ont augmenté beaucoup plus en valeur constante (c’est-à-dire en défalquant l’inflation) que durant tous les autres boums. (Les exceptions notables sont l’Allemagne et le Japon, où les prix ont baissé). Les prix américains ont augmenté de moins que ceux de Grande-Bretagne, et pourtant, il s’agit là, et de loin, du plus important boum de l’histoire américaine, avec des gains réels plus de trois fois supérieurs aux précédents boums immobiliers des

La preuve la plus convaincante de la surévaluation du prix des logements dans de nombreux pays réside dans la relation divergente des prix et des loyers. Le ratio prix sur loyer est une sorte de PER appliqué au marché immobilier. De la même façon que le prix d’une action devrait être la somme des futurs dividendes actualisés, de même le prix d’une maison devrait refléter les futurs bénéfices de la propriété, soit comme revenu locatif pour un bailleur ou comme loyer économisé par un propriétaire-occupant.

Les calculs de The Economist montrent que les prix des logements ont atteints des niveaux record par rapport aux loyers aux USA, au Royaume-Uni, en Australie, en Nouvelle-Zélande, en France, en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande et en Belgique. Ceci suggère que l’immobilier résidentiel est encore plus surévalué que lors des précédents pics, à partir desquels les prix réels dégringolent habituellement. Le rapport entre prix des logements et revenus a également atteint des niveaux record dans ces neuf pays.

Le ratio américain prix sur loyer est de 35% au-dessus de son niveau moyen de la période 1975-2000. Suivant la même mesure, l’immobilier est « surévalué » de 50% ou plus au Royaume-Uni, en Australie et en Espagne. Les rendements locatifs sont tombé très au-dessous des taux d’intérêt hypothécaires actuels, empêchant tout bénéfice des propriétaires-bailleurs.

Pour ramener le ratio prix/loyer à une juste valeur, soit les loyers doivent monter brutalement, soit les prix doivent baisser. D’après l’expérience de nombreux boums immobiliers, l’essentiel de l’ajustement se fait par l’inflation qui pousse à la hausse les loyers et les revenus tandis que les prix immobiliers restent globalement stables. Mais aujourd’hui, avec une inflation beaucoup plus basse, un processus similaire prendrait des années. Par exemple, si les loyers augmentaient annuellement de 2.5%, il faudrait que le prix des logement reste constant pendant 12 ans pour ramener le ratio américain prix/loyer à son niveau de long terme. Ailleurs, cela prendrait encore plus longtemps. Il semble donc probable que les prix vont baisser.

Une objection fréquente à cette analyse est que les taux d’intérêt bas rendent l’achat d’un logement moins cher et justifient ainsi des prix plus élevés par rapport aux loyers. Néanmoins, cet argument se fonde à tort sur les taux d’intérêts nominaux et pas réels, et néglige l’impact de l’inflation dans l’érosion de la charge réelle de la dette hypothécaire. Si les taux d’intérêt sont plus bas de façon permanente, cela pourrait en effet justifier des prix plus élevés en rapport avec les loyers ou les revenus. Par exemple, les taux d’intérêt en Irlande et en Espagne ont été réduit significativement du fait de l’appartenance de ces pays à la monnaie unique européenne- bien que ce ne soit pas suffisant pour expliquer l’intégralité de la hausse immobilière. Mais aux USA et en Grande-Bretagne, les taux d’intérêt après impôt ne sont pas spécialement bas, historiquement.

Parier la maison
Le marché immobilier américain a démarré plus tard que ceux d’autres pays comme le Royaime-Uni ou l’Australie, mais il leur ressemble à présent de plus en plus. Même la Réserve Fédérale commence enfin à s’inquiéter de ce qui se passe. Les prix sont mus par une demande spéculative. Une étude de l’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR) établit que 23% de toutes les maisons achetées en 2004 l’ont été comme investissement, par pour s’y loger. 13 autres pourcent ont été achetées comme résidences secondaires. Les investisseurs sont prêts à achter des maisons qu’ils loueront à perte, simplement parce qu’ils pensent que les prix continueront à monter- ce qui est la définition précise d’une bulle spéculative. Ces ‘Flippers’ achètent et vendent des propriétés neuves avant même qu’elles soient construites dans l’espoir d’un important profit. A Miami, pas moins de la moitié des acheteurs initiaux revendent ainsi leurs nouveaux appartements. De nombreuses propriétés changent ainsi de main deux ou trois fois avant que quelqu’un finalement emménage.

De nouvelles formes, plus risquées, de financement hypothécaire permettent aussi aux acheteurs d’emprunter davantage. Selon la NAR, 42% de tous les primo-accédants et 25% de tous les acheteurs n’ont effectué aucun apport initial lors de l’achat de lur résidence l’année dernière. En effet, les acheteurs peuvent obtenir des prêts à 105% couvrant les frais d’achat. Et de plus en plus, peu ou plus de documents sont exigés concernant le travail et le revenu de l’emprunteur.

Les emprunts à remboursement d’intérêt seulement sont furieusement tendance, de même que les prêts à amortissement négatif (l’acheteur ne rembourse pas de capital et seulement partiellement les intérêts pendant un certain temps, mais les intérêts non remboursés viennent s’ajouter au prêt à rembourser – simple report à plus tard, donc). Après la période initiale, le montant mensuel des paiements bondit, quand commence le remboursement du principal. En Californie, plus de 60% de tous les nouveaux prêts hypothécaires cette année sont à intérêt seulement ou à amortissement négatif, alors que la proportion n’était que de 8% en 2002. Le niveau national est d’un tiers. Les nouveau prêts sont essentiellement un pari sur la poursuite d’une hausse rapide des prix qui permettra à l’emprunteur de vendre sa maison avec bénéfice ou bien de négocier un nouveau prêt avant que le principal ait à être remboursé. De tels prêts sont habituellement des prêts à taux variables (ARM), qui exposent l’emprunteur au risque supplémentaire d’une hausse des taux. Cette année, la proportion des ARM est passée à 50% de tous les prêts dans les états qui ont vu les plus fortes hausse des prix.

La rapide hausse des prix des logements des dernières années n’est clairement pas tenable, et pourtant, la plupart des économistes dans la plupart des pays (même au Royaume-Uni et en Australie, où les prix déclinent) se tiennent toujours à l’espoir que les prix de l’immobilier se stabiliseront plutôt qu’ils ne s’écrouleront. Il est vrai que, contrairement au prix des actions, les prix de l’immobilier sont lents à la baisse. Les gens doivent habiter quelque part, et les propriétaires renâclent à accepter une perte en capital. Aussi longtemps qu’ils ont les moyens de payer leurs mensualités, ils ne bougeront pas jusqu’à ce que la situation s’améliore. Le hic est que certains propriétaires devront finalement vendre, que ce soit en raison d’une mutation ou d’une perte d’emploi, et qu’ils seront forcés d’accepter des prix plus bas.

En fait, une chute des prix nominaux est aujourd’hui plus probable que lors des précédents boums, et ceci pour trois raisons : l’immobilier est surévalué ; l’inflation est beaucoup plus basse ; et beaucoup plus de gens ont acheté des logements comme investissement. Si le prix des maisons arrête de monter ou commence à baisser, les propriétaires-occupants ne bougeront pas, mais les investisseurs exposés sont plus susceptibles de vendre, en particulier si les loyers ne couvrent pas les traites. Les prix de l’immobilier ne s’effondreront pas en deux semaines, comme peut le faire la bourse ; un lent dégonflement est plus plausible. Mais dans les cinq prochaines années, plusieurs pays pays pourraient bien voir des baisses de prix de 20% ou plus.

Tandis que le marché immobilier américain est toujours en surchauffe, d’autres, en Grande-Bretagne, en Australie et aux Pays-Bas, se sont déjà bien calmés. Quelles leçons pourraient-ils présenter pour les Etats-Unis ?

La première est que, contrairement à la sagesse populaire, il n’est pas besoin de choc, comme une forte hausse des taux d’intérêt ou du chômage, pour que les prix de l’immobilier déclinent. Les prix de l’immobilier résidentiel britannique ont commencé de baisser pendant l’été 2004 après que la Banque d’Angleterre a élevé ses taux d’un modeste 1 point ¼ . Depuis 2002, la Reserve Bank d’Australie a augmenté ses taux dans les mêmes proportions; de plus, le chômage est à son étiage le plus bas depuis trente ans ; et pourtant, les prix des logements ont baissé. La montée graduelle de 2 pourcents des taux par la Banque Fédérale américaine au cours de l’année dernière n’a pas effrayé les acheteurs, parce que la plupart ont encore des prêts à taux fixe, et que les rendements des obligations à long terme sont demeurés inhabituellement bas. Mais comme davantage d’américains ont eu recours aux prêts à taux variable, le marché de l’immobilier devient plus sensible aux hausses de taux.

Les prix britanniques et australiens ont stagné principalement parce que les primo-accédants ont été exclu du marché par des prix trop élevés et que la demande des investisseurs-bailleurs a ralenti. Les primo-accédants britanniques représentent à présent seulement 29% des acheteurs, niveau en baisse par rapport aux 50% de 1999. De plus, selon l’Association Nationale des Agents Immobiliers, les achats-investissement pour location sont moitié moins nombreux que l’année dernière. Comme les prix se font de plus en plus nerveux aux USA, la même évolution devraient s’y produire.

L’expérience britannique va aussi à l’encontre de l’argument populaire suivant lequel les prix des logements doivent continuer de monter parce qu’il y a peu de place et un nombre croissant de ménage. Il y a seulement un an, il était souvent avancé que les maisons en Grande-Bretagne ne peuvent fournir à la demande. Mais comme l’anticipation de hausse de prix a disparu, la demande a chuté. Selon la RICS, le stock de maisons à vendre s’est accru d’un tiers l’année dernière. La croissance de la population est plus rapide aux USA qu’en Grande-Bretagne, mais sa fourniture de logements a aussi augmenté rapidement. Des Economistes de Goldmann Sachs font remarquer que l’investissement immobilier est à un niveau inégalé au cours des quarante dernières années aux USA, bien que l’augmentation du nombre de ménages soit à son plus bas depuis quarante ans. Ceci va créer une surcapacité.

Une autre mantra des « bulls » américains de l’immobilier dit que le prix moyen des maisons n’a jamais baissé pendant une année complète depuis le début des statistiques modernes. Pourtant, hors Etats-Unis, de nombreux pays ont parfois vu une baisse du prix moyen des logements, comme le Royaume-Uni ou la Suède au début des années 90, et le Japon pendant la décennie 90. Pourquoi donc les Etats-Unis devraient-ils s’en tirer à si bon compte ? Alan Greenspan, le président de la Réserve Fédérale américaine, reconnaît qu’il y a des bulles locales, mais refuse l’idée d’une bulle immobilière nationale qui pourrait nuire à l’ensemble de l’économie en cas d’éclatement. Les USA ont déjà assisté à des baisses régionales marquées, par exemple à Boston, Manhattan et San Francisco au début des années 1990. Aujourd’hui, avec des prix qui semblent surévalués dans plus d’états que par le passé, les prix américains moyens pourraient bien chuter pour la première fois depuis la Grande Dépression.

Cependant les optimistes insistent sur le fait que, même si les prix américains baissent, ils retrouveront vite leur tendance à la hausse, parce que les prix réels de l’immobilier augmentent toujours fortement sur le long terme. Robert Shiller, économiste à l’université de Yale, qui vient juste de mettre à jour son livre « Exubérance Irrationnelle » (publié pour la première fois à la veille de l’effondrement boursier en 2000) n’est pas d’accord. Il juge que les prix de l’immobilier ont augmenté d’une valeur annuelle moyenne de 0.4% en termes réels entre 1890 et 2004. Et que si le présent boum est écarté des séries ainsi que la période de l’après seconde guerre mondiale, quand le gouvernement avait subventionné les soldats de retour du front, faisant ainsi monter les prix artificiellement, alors, les prix réels ont été stables ou légèrement déclinants pendant l’essentiel de la période. Un autre rappel à la raison consiste à évoquer la décennie de rattrapage des prix britanniques après la baisse de l’immobilier survenue au début des années 90.

Une autre leçon inquiétante de l’étranger pour l’Amérique est qu’une simple stabilisation des prix immobiliers peut déclencher un ralentissement marqué de la consommation des ménages. Prenez les Pays-Bas. A la fin des années 90, l’économie batave en plein boum était présentée comme un modèle de succès. A cette époque, les prix des maisons et l’endettement des ménages connaissaient des augmentations à deux chiffres. La hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas a ensuite ralenti d’un niveau de 20% en 2000 à quasiment zéro en 2003. Ceci apparut alors comme l’atterrissage en douceur parfait : les prix ne chutèrent pas. Pourtant, la consommation déclina en 2003, amenant l’économie en récession dont elle n’est pas encore sortie. Quand les prix des logements augmentaient, les emprunts gagés sur les plus-values immobilières destinés à d’autres postes de consommation s’étaient envolés. Bien que les prix immobiliers n’eussent pas chuté, ces emprunts adossés au logement plongèrent après 2001, supprimant un puissant stimulant à la consommation.

Ces emprunts hypothécaires ont aussi chuté brutalement en Grande-Bretagne et en Australie l’année passée, entamant la consommation des ménages. En Australie, la croissance sur 12 mois des ventes de détail a ralenti de 8% à seulement 1.8% l’année dernière ; la croissance du PIB a baissé de moitié à 1.9%. Au Royaume-Uni aussi, le refroidissement du marché immobilier a été accompagné d’un brusque ralentissement de la consommation. Si, comme cela semble probable, les prix des logements poursuivent leur baisse dans les deux pays, la consommation sera encore davantage réduite.

Même un modeste affaiblissement des prix immobiliers en Amérique pourrait causer du tort à la consommation, parce que les propriétaires ont fait appel à leurs plus-values à un rythme record. Goldman Sachs estime que l’ensemble des emprunts adossés au logement se sont élevés à 7.4% du revenu disponible en 2004. Si les prix arrêtent de monter, ce « revenu » tiré des plus-values disparaitra.

Et après la ruée vers l’or ?
Le marché immobilier a joué un rôle si important dans le soutien de l’économie américaine qu’un ralentissement marqué des prix aura probablement de sévères conséquences. Depuis les quatre dernières années, la consommation et la construction résidentielle ont ensemble représenté 90% de la croissance totale du PIB. Et plus des 2/5e de tous les emplois créés par le secteur privé depuis 2001 l’ont été dans les secteurs relatifs au logement, tels que construction, promotion immobilière et vente de prêts hypothécaires.

Une des meilleures études sur la façon dont les retournements immobiliers peuvent affecter négativement les économies a été réalisée par le Fons Monétaire International. Analysant les prix immobiliers dans 14 pays durant la période 1970-2001, cette étude a identifié 20 exemples de « retournements » où les prix réels ont baissé d’environ 30% en moyenne (la chute des prix nominaux était plus faible). Tous ces retournements sauf un ont conduit à une récession, avec le PIB après trois ans chutant en moyenne de 8% sous sa tendance précédente. Les USA furent les seuls à éviter un boum suivi d’un retournement pendant cette période. Cette fois-ci, ils devraient se joindre au club.

Le Japon fournit un exemple frappant de ce qui peut arriver quand un boum tourne mal. Les prix immobiliers japonais ont baissé de 40% continument pendant 14 ans depuis leur pic de 1991. Et pourtant la hausse des prix japonais avant 1991 fut moindre que l’augmentation des dix dernières années dans la plupart des pays qui ont vécu un boum immobilier. Et ce n’est sûrement pas une coïncidence si le Japon et l’Allemagne, les deux pays où les prix immobiliers ont baissé le plus depuis une décennie, ont eu la plus faible croissance de la consommation de tous les pays développés durant cette période. Les américains qui croient que les prix immobiliers ne peuvent que monter et ne représentent aucun risque pour l’économie serait bien avisés de s’informer des autres continents.

Ou encore Jean Pierre Petit d'Exane BNP Paribas, à l'époque:

Favorisée par les Etats, les banques centrales et les professionnels, la bulle immobilière est une duperie collective.
Jean Pierre Petit, 30/09/2005 (en Français texte en français )


"Dans toute bulle, il y a aussi des coupables et des victimes. Les coupables sont connus, les victimes le sont moins. Parmi les coupables, il y a en premier lieu les banques centrales. Celles-ci sont quasi-universellement chargées de la stabilité des prix. Lorsque la hausse des prix à la consommation approche les 3%, la plupart des banques centrales occidentales resserrent les conditions monétaires ou menacent de le faire. Lorsque les prix immobiliers approchent les 10, 15, voire 20%, comme ce fut le cas dans les années récentes, les banques centrales ne disent rien. Cherchez l’erreur!
L’astuce consiste à ne pas intégrer les prix des logements dans les indices de prix à la consommation alors qu’il s’agit, pour l’essentiel, d’un prix représentatif d’un service de logement. Les banques centrales nous répètent inlassablement depuis trente ans qu’une inflation faible et stable est une condition nécessaire à une croissance saine et durable. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on leur a octroyé l’indépendance dans de nombreux pays.

Le principe de stabilité des prix devait l’emporter sur les velléités gouvernementales de relancer artificiellement ou provisoirement la croissance en faisant de l’inflation. Or, le logement est probablement un domaine où une inflation tendanciellement faible et stable est optimale pour les ménages dans le long terme. Les banques centrales ne nous disent pas pourquoi une inflation traditionnelle à 3% est intolérable alors qu’une inflation immobilière à 10 ou 20% ne l’est pas. Leur faillite est donc ici complète.
Il faut dire, à la décharge des banques centrales, que l’État a tout fait dans les années récentes pour favoriser la bulle immobilière. Par là même, il a pu compenser les effets dépressifs du «carnage boursier» de 2000-2002 sur les patrimoines. Jouant sur l’effet richesse, le dynamisme des dépenses d’équipement du foyer, la baisse de l’épargne et la hausse de la dette, la consommation des ménages s’est maintenue, même sans emploi ni hausse salariale.
L’État en a même rajouté. Dans un pays comme la France, où pourtant le traitement fiscal de l’immobilier était déjà favorable, il a décidé de multiplier les programmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, étendu les prêts à taux-zéro, réduit les droits de donation/succession.

La communauté bancaire n’est pas en reste: outre la baisse massive des taux, elle a dans de nombreux pays allongé la maturité des prêts, baissé les exigences d’apport personnel et développé les contrats à taux variable, participant ainsi à la procyclicité du secteur.
Les professionnels de l’immobilier constituent, quant à eux, des «coupables» logiques. Une hausse à deux chiffres des prix immobiliers pendant plusieurs années dans un pays incapable de créer le moindre emploi et où les salaires réels stagnent ne les étonne pas. La démographie, les familles recomposées, l’insuffisance de l’offre, tout ou presque aura été avancé pour justifier la hausse vertigineuse de leur chiffre d’affaires.
Dans ces conditions, il n’est pas étonnant de voir l’inflation immobilière perdurer. C’est même le contraire qui eût été étonnant.

Les victimes s’ignorent pour l’essentiel. C’est d’ailleurs le propre d’une bulle que de faire croire aux perdants qu’ils sont des gagnants potentiels ou virtuels.
Heureux de prendre la vague, les primo-accédants confondent l’amélioration de leurs conditions de logement et le fait de devenir propriétaire. En favorisant le surendettement, la bulle fragilise de nombreux ménages, notamment les plus vulnérables qui gèrent plus difficilement leur cycle de vie (professionnel ou familial).
La bulle fait surtout courir plusieurs risques aux propriétaires: le risque de moins-value, d’illiquidité, de mauvaise diversification du patrimoine (60% du patrimoine investi en immobilier en France aujourd’hui).
Compte tenu de la très forte financiarisation du logement, un achat immobilier constitue aussi un pari sur le marché obligataire. Toute correction obligataire future – ne parlons pas d’un krach – se traduira par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.

La bulle masque aussi les nombreux coûts de la détention immobilière: frais d’entretien et de rénovation, fiscalité (hausse de 5% l’an dernier de la taxe foncière sur le foncier bâti en France). Notons à propos de la fiscalité que l’immobilier résidentiel constituera certainement l’une des rares bases d’imposition que la concurrence fiscale européenne et mondiale ne touchera pas. C’est dire que, vieillissement aidant, la détention immobilière a de fortes chances d’être surtaxée au cours des années à venir.
Sur un plan plus collectif, la bulle immobilière réduit la mobilité, détourne l’épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l’innovation et la croissance. A l’inverse d’une bulle boursière, une bulle immobilière n’a jamais renforcé la productivité d’un pays. En maintenant aussi artificiellement la demande domestique, elle tend à creuser les déficits extérieurs (Espagne, Royaume-Uni, France, États-Unis).
Bref, comme tout phénomène inflationniste, une bulle immobilière brouille les choix, favorise le gaspillage, détruit de la valeur et fait donc perdre du temps aux sociétés qui y cèdent. La bulle immobilière est donc une duperie collective"

Et enfin, dès 2002 :

Dubya's Double Dip?
Editorial du New York Times, Paul Krugman, 02/08/2002 (traduire en Français texte en anglais )
http://www.nytimes.com/2002/08/02/opinion/dubya-s-double-dip.html


Consumers kept spending as the Internet bubble collapsed; they kept spending despite terrorist attacks. Taking advantage of low interest rates, they refinanced their houses and took the proceeds to the shopping malls.

And to do that, as Paul McCulley of Pimco put it, Alan Greenspan needs to create a housing bubble to replace the Nasdaq bubble.

Donc voila, tout ceci était très bien compris et théorisé dès 2002...

Et ils ont embarqué des millions de gens dans leur Ponzi. Essentiellement des jeunes qui ont cru dans l'escroquerie généralisée qu'on leur vendait comme un "investissement" pour l'avenir.

Au passage, la déduction des intérêts d'emprunt du paquet fiscal, n'est pas du tout une mesure pour aider les primos accédants. C'est surtout une mesure pour empêcher les prix de l'immobilier de baisser, en empêchant le Ponzi de s'arrêter faute de recrues, et où l'on fait payer aux serfs des impôts pour empêcher qu'un bien de première nécessité soit abordable. Le tout, bien entendu, pour sauver les banques.

Quant aux serfs qui ont cru dans ces mensonges, ils vont payer toute leur vie pour rembourser leur dette :

Barefoot Investor: Nothing in the kitty
The Herald Sun, 03/11/2007 (traduire en Français texte en anglais )
http://www.news.com.au/heraldsun/story/0,21985,22692347-664,00.html


Entre 1989 et 1990, la Banque du Japon commença de se faire du souci car le boum immobilier était en train de devenir une bulle. La Banque prit des mesures préventives en remontant les taux d'intérêt. La bulle explosa.

Le retournement résultant vit le prix des maisons chuter pendant 14 ans d'affilée, baissant de 60% dans les grandes villes japonaises. La bourse s'effondra de 80%, les consommateurs diminuèrent leur achats et l'économie plongea dans une récession prolongée.

Daisuke Sato, un homme que j'ai rencontré, a été pris dans ce crash. Il a acheté un appartement en 1990 pour environ 500 000$, et 17 ans plus tard son logement ne vaut plus que 280 000$. Sato est sans cesse rappelé à la folie de l'époque de la bulle par les fortes mensualités qu'il doit toujours payer malgré le prix à présent réduit de son bien.

Un exemple japonais, suite à la crise de 1990, une crise du sur endettement et d'explosion des inégalités très similaire à celle que l'on vit.

Vous comprenez mieux maintenant pourquoi il faut absolument que vous pensiez que la crise était imprévisible ?

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